房债

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这是当下一个十分敏感的词汇，且不多“恒大”在国人心中带来的伤痛，就是2025年的1月，中国新年前夕，另一个房地产巨头“万科”也是大换血，随之而来的就是万科也因为债务问题出现了大面积的违约。估计又有许许多多的家庭已经或者将要陷入无穷无尽的困境。《房债》这本书讲述了2007年金融危机与美国住房债务之间的关系。书中所描述如果一个金融体系的繁荣发展靠的是向家庭大量发行债务，那么它就做了我们不想让它做的事情——它将风险完全集中在债务人身上。的确，从2000年至2007年间美国住房抵押贷款快速增长，这推动了经济繁荣但同时埋下了危机的种子。

当下国内房企债务违约频发、土地财政依赖症难解、居民购房预期转向……这一系列现象印证了《房债》一书的核心逻辑——房地产高度金融化将催生系统性风险。举个例子，

“债务在经济中扮演着很普通的角色，常常使我们忘记了它的残酷性。债务的一个基本特点是借款人必须承担与资产价格下跌相关的第一损失。举例来说，如果一个房产所有者利用80000美元的住房抵押贷款购买了一幢价值100000美元的房屋，那么房产所有者在房屋上的资产净值为20000美元。如果房价下跌20%，房产所有者将损失20000美元（他的全部投资），然而住房抵押贷款的发放人却毫无损失。如果房产所有者以80000美元这个新的价格卖掉房子，他必须用其全部收益偿付住房抵押贷款，这样他将一无所有。用金融术语来讲，住房抵押贷款发放人享有房屋的优先索赔权，因此他在房价下跌时是受到保护的。房产所有者享有次级索赔权，如果房价下跌，他将遭受巨大损失。”

事实上，2023年国内居民杠杆率已达63%，其中住房贷款占比超70%。居民购房需求虽支撑了20年的经济增长，却逐渐形成“买房-还贷-压缩消费”的传导链条。三亚、惠州等旅游城市房价下跌导致的“负资产效应”，已开始抑制当地消费活力，这种现象与书中分析的次贷危机前美国中产家庭资产负债表恶化如出一辙。房企与地方政府的债务循环则放大了系统性风险。开发商通过“高周转、高杠杆”模式激进扩张，地方政府依托土地出让收入偿还城投债，形成“土地抵押-信贷扩张-债务累积”的闭环。

当下中国经济转型升级的窗口期已然开启，房地产市场必须摆脱短期刺激依赖。通过土地制度革新、居民资产结构优化与新兴产业哺育的协同推进，方能打破“债务-增长”的闭环，实现可持续的财富创造模式。